Pháp Lý Dự Án Chung Cư Bao Gồm Những Loại Thủ Tục Giấy Tờ nào ?

Pháp lý dự án chung cư nói riêng và pháp lý bất động sản (BĐS) nói chung, là một trong số các yếu tố quan trọng nhất để cấu thành lên một sản phẩm (BĐS) hoàn chỉnh. Trong khi đó ở ngoài kia một số các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là những người dân đi mua căn hộ chung cư (mục đích là nhu cầu ở thực) hầu như chưa hiểu rõ hết được đâu là một dự án đã đủ điều kiện về vấn đề pháp lý. Chính vì vậy đã dẫn tới rất nhiều hệ lụy diễn ra sau đó như : Dự án bị chậm tiến độ vì sai phạm ; dự án chưa được cấp phép xây dựng ; dự án bị đình chỉ ; mâu thuẫn giữa khách hàng và Chủ đầu tư ; Khách hàng đòi lại tiền ; Đâm đơn kiện ra tòa ;….và còn rất nhiều các vấn đề phát sinh khác. Để tránh trước được những điều nêu trên và nhiều người không phải rơi vào tình cảnh “tiền mất tật mang”, chuyên gia tư vấn luật của Công ty Vtvland sẽ giúp bạn hiểu rõ được pháp lý dự án chung cư đầy đủ nhất gồm những loại giấy tờ gì.

pháp lý dự án chung cư

Pháp lý dự án chung cư gồm các loại giấy tờ nào?

Pháp Lý Dự Án Chung Cư Đầy Đủ Gồm 7 Loại Giấy Tờ Sau :

1. Chủ Trương Đầu Tư : Nói cách khác đây chính là giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư. Với loại giấy phép này người mua cần kiểm tra kỹ về lĩnh vực kinh doanh sao cho phù hợp ( ví dụ : Chủ đầu tư đang phát triển dự án căn hộ chung cư, thì giấy phép phải phù hợp với việc kinh doanh & mua bán căn hộ chung cư nói riêng hay bất động sản nói chung).

2. Quyết Định Giao Đất : Sổ hồng quỹ đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), sổ đất này phải đích thân Chủ đầu tư đứng tên. Trong trường hợp có một bến thứ 2 là một cá nhân hay một tổ chức nào khác đứng tên thì phải chứng minh được cá nhân hoặc tổ chức đó có sự liên quan về việc chung cổ phần, là thành viên chính trong tập đoàn, là người đại diện cho chủ đầu tư.

3. Quyết Định Quy Hoạch Chi Tiết 1/500 : Nội dung trên giấy này chỉ rõ các thiết kế dành cho dự án bao gồm : quy mô tổng diện tích, mật độ xây dựng, vị trí dự án, các tiện ích nội khu, cơ sở hạ tầng, mật độ cây xanh, mặt bằng tầng trệt, mặt bằng tầng hầm (nếu có), mặt bằng diện tích căn hộ,…

4. Giấy Phép Xây Dựng : Phải là giấy phép xây dựng do chính Sở Xây Dựng cấp ( điều 89 Luật xây dựng 2014). Loại giấy tờ này sẽ thể hiện tóm tắt các khoản mục xây dựng như : Mật độ xây dựng, khoảng lùi trước, lùi sau của các tòa căn hộ, số lầu căn hộ trên mỗi Block, số lượng căn hộ, diện tích sàn phần móng, diện tích phần tháp, diện tích căn hộ,..

5. Nghĩa Vụ Đóng Thuế Nhà Đất : Văn bản xác nhận chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ thuế, bên bán có nghĩa vụ nộp các loại thuế Giá trị gia tăng (Khoản 10 Điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC), Thuế thu nhập doanh nghiệp (Khoản 1 Điều 4 Thông tư 78/2014/TT-BTC), Lệ phí môn bài (Nghị định 139/2016/NĐ-CP), Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Thông tư 153/2011/TT-BTC). Tuy nhiên, đây là quan hệ giữa chủ đầu tư và cơ quan thuế nên người mua nhà không bắt buộc phải kiểm tra, vì trên thực tế điều này là nghĩa vụ & tránh nhiệm mà bên Chủ thầu đã phải hoàn thành trước đó.

6. Biên Bản Nghiệm Thu Phần Móng : Theo luật Bất động sản mới nhất về loại hình Pháp lý căn hộ chung cư được ban hành vào ngày 15/7/2015. Nội dung yêu cầu phía chủ đầu tư phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng thì mới được tiến hành việc ký kết mua bán. Trong thực tế có không ít những chủ đầu tư đã thực hiện việc mua bán cho khách khi chưa có văn bản này : Khi ấy phía bên chủ thầu tung ra những chương trình mở bán với nhiều ưu đãi hấp dẫn cho khách hàng (thực tế đây là hình thức huy động vốn vào giai đoạn đầu tiên). Tuy nhiên người mua có thể tạm chấp nhận được điều này, nhưng để có thể vừa mua được giá rẻ vào thời điểm đầu mà lại vừa an toàn ( lời khuyên cho quý khách trong lúc này là hãy chọn hình thức đặt chỗ – có thể hoàn lại tiền nếu người mua đổi ý).

7. Bảo Lãnh Ngân Hàng : Cam kết bảo lãnh của Ngân hàng đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ cho chủ đầu tư (Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN): đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì văn bản này là bắt buộc để tránh việc chủ đầu tư giao trễ hoặc treo dự án dẫn đến không giao nhà đúng thời hạn cam kết với khách hàng. Cam kết bảo lãnh phải được lập thành Thư bảo lãnh và Hợp đồng bảo lãnh mới có giá trị ràng buộc nghĩa vụ pháp lý của Ngân hàng.

– Ngoài ra, phía người mua cần tìm hiểu thểm về các khoản mục khác như : Mẫu hợp đồng mua bán (trên giấy có hiển thị Phương thức thanh toán theo từng đợt, mỗi đợt thanh toán ứng với tiến độ hạ tầng khác nhau,..) ; Hoặc là việc tìm đọc những văn bản có chứa các hạng mục về an toàn PCCC; an ninh đô thị, ban quản lý điều hành dự án; Phí phạt hợp đồng khi đóng tiền trễ ; Phí phạt hợp đồng khi Chủ đầu tư bàn giao căn hộ chậm ; Phí bảo trì ; phí sang nhượng căn hộ ;,…

Nguyễn Tiến

>> Kinh nghiệm đầu tư lướt sóng chung cư.

>> Kinh nghiệm đầu tư nhà đất “trăm trận trăm thắng”.

>> 6 đối tượng không được cấp “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Xem thêm

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

error: Content is protected !!